L'endettement massif dans le secteur immobilier est-il une stratégie judicieuse ou risquée selon vous ?

C'est une question qui revient souvent et pour cause ! 🤔 Ceux qui ont pris des risques il y a quelques décennies ont effectivement vu leurs investissements fructifier, mais le contexte a tellement changé... On ne peut plus vraiment transposer les mêmes recettes. Il faut décortiquer ça finement. Tu parles d'endettement massif, mais massif par rapport à quoi ? À ses revenus ? Au prix du bien ? Aux taux d'intérêt ? C'est là que ça se complique. Parce que si les conditions d'accès au crédit se durcissent, mécaniquement, la capacité d'investissement des particuliers diminue. C'est mathématique. Prenons l'exemple d'un investissement locatif. Si un bien génère une certaine rentabilité, mais que les taux d'emprunt grimpent, l'opération devient moins intéressante, voire carrément déficitaire. 📉 Il faut donc être extrêmement vigilant sur le taux d'endettement. C'est pas juste une question de 'j'y crois ou j'y crois pas'. Et puis, faut pas croire aux recettes miracles. Ce qui a marché pour certains ne marchera pas forcément pour d'autres. Le marché évolue, les opportunités aussi. Avant de se lancer dans l'accumulation d'acquisitions, il faut déjà bien comprendre les mécanismes en jeu et analyser les problèmes potentiels. On a vu tellement de gens se planter en pensant avoir trouvé la formule magique... 🧙‍♂️ En résumé, l'endettement dans l'immobilier, c'est pas blanc ou noir. C'est une question de contexte, de capacité d'analyse et surtout de prudence. Il faut limiter son endettement, observer attentivement le marché et pas hésiter à revoir ses plans si les conditions changent. C'est ça, la clé ! 🔑

Je suis d'accord sur le fait qu'il faut analyser finement et que le contexte a changé, mais je pense qu'il y a toujours des opportunités à saisir, même avec des taux plus élevés. Tout dépend de la localisation et du potentiel du bien. Et puis, il y a toujours moyen de négocier, non ?

Négocier, oui, mais faut pas se leurrer, les banques sont pas des philanthropes... Elles savent très bien que le robinet du crédit, c'est elles qui le tiennent. Du coup, elles lâchent moins facilement qu'avant. Pour compléter, je suis tombé sur une vidéo qui traite justement de l'opportunité d'acheter à crédit ou pas, avec le contexte actuel. Ça peut donner des pistes de réflexion :

(C'est une interview qui décortique les avantages et inconvénients selon différents scénarios.)

C'est vrai que les banques ont moins la main ouverte... Mais quand tu dis qu'elles "lachent moins facilement", tu veux dire quoi concrètement ? Elles demandent plus d'apport ? Elles sont plus regardantes sur les revenus ? Les deux peut-être ? C'est ça que j'aimerais bien comprendre en fait.

Ce que les banques regardent, c'est un faisceau d'éléments, mais on peut dégager quelques tendances claires. Disons que l'époque où on pouvait emprunter avec un apport minimal est révolue. D'abord, l'apport personnel. Il est devenu un signal de sérieux. Avant, un apport de 10% pouvait suffire, voire moins dans certains cas. Maintenant, on est plutôt autour de 20%, voire 30% pour les profils jugés plus risqués. Et cet apport, ils veulent le voir justifié, pas un simple virement de papa-maman. Ils scrutent l'historique, la provenance des fonds. C'est un peu devenu une barrière à l'entrée pour certains primo-accédants, c'est indéniable. Ensuite, il y a le taux d'endettement, évidemment. La norme des 33% reste un repère, mais elle est de plus en plus interprétée à la baisse. Si vous avez des revenus confortables mais des charges importantes (crédits conso, pensions...), ils peuvent descendre à 25%, voire moins. Et là, chaque banque a sa propre grille d'analyse. Certaines sont plus tolérantes sur les charges si elles estiment que les revenus sont stables et pérennes, d'autres non. Les revenus, parlons-en. Ils sont passés au crible. Fini le temps où on pouvait gonfler artificiellement ses revenus avec des primes exceptionnelles. Ils veulent des CDI, avec une ancienneté significative. Les freelances, les entrepreneurs, c'est plus compliqué. Ils doivent justifier de plusieurs années d'activité, avec des bilans comptables irréprochables. Et même là, ils appliquent souvent une décote sur les revenus déclarés. Enfin, il y a le scoring bancaire. C'est un peu la boîte noire, mais ça prend en compte tout un tas de paramètres : l'âge, la situation familiale, le secteur d'activité, l'historique bancaire... Chaque incident de paiement, chaque découvert, chaque retard de paiement est une petite croix rouge qui s'accumule. Et au final, ça peut faire basculer une demande de prêt. Donc oui, elles "lachent moins facilement" sur tous ces tableaux. C'est pas une question de philanthropie, c'est une question de gestion des risques. Avec le contexte économique actuel, elles sont devenues beaucoup plus frileuses. Et faut pas s'attendre à ce que ça s'arrange de sitôt, malheureusement.